Рішення №274659


СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Постанова

Іменем України


31 жовтня 2006 року


Справа № 2-29/6693-2006


                    Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Горошко Н.П.,

суддів                                                                      Сотула В.В.,

                                                                                          Плута В.М.,



за участю представників сторін:

позивача: Васил'євої Євгенії Сергіївни, довіреність № 01/4302 від 23.12.05, Фонду майна Автономної Республіки Крим;

відповідача: Саханської Вікторії Олексіївни, довіреність № 1-Д від 03.01.06, Фірма "Восток & Ко";

розглянувши апеляційну скаргу фірми "Восток & Ко" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Башилашвілі О.І.) від 22 серпня 2006 року у справі № 2-29/6693-2006

за позовом           Фонду майна Автономної Республіки Крим

(вул. Севастопольська, 17, місто Сімферополь, Автономна Республіка Крим, 95015)

до           фірми "Восток & Ко"

(вул. Л. Чайкіної, 1, місто Сімферополь, Автономна Республіка Крим, 95000)

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна; за зустрічним позовом про зміну умов договору


                                                            ВСТАНОВИВ:


                    Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 22 серпня 2006 року у справі № 2-29/6693-2006 первісний позов Фонду майна Автономної Республіки Крим до фірми "Восток & Ко" про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна задоволено у повному обсязі.

                    Судом розірвано договір купівлі-продажу № 74 від 21 листопада 2000 року, укладеного між Фондом майна Автономної Республіки Крим та фірмою "Восток & Ко".

                    Суд зобов'язав фірму "Восток & Ко" повернути об'єкт незавершеного будівництва - торговельний центр, який розташований у с. Кримське, Сакського району, що не увійшов до статутного фонду відкритого акціонерного товариства "Племзавод Кримський", Фонду майна Автономної Республіки Крим за актом приймання-передачі.

                    У задоволенні зустрічного позову фірми "Восток & Ко" до Фонду майна Автономної Республіки Крим про зміну умов договору відмовлено.

                    Не погодившись з рішенням господарського суду, фірма "Восток & Ко" звернулась до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 22 серпня 2006 року у справі № 2-29/6693-2006 скасувати, та постановити нове рішення, яким у позові Фонду майна Автономної Республіки Крим відмовити, а зустрічний позов фірми "Восток & Ко" задовольнити.

                    Сторона вважає, що рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права. Господарським судом не з'ясовано обставини, що мають значення у справі.

                    Сторона звертає увагу на те, що сторони укладаючи договір виходили з того, що обставини договору № 74 купівлі-продажу від 21.11.2000 були та будуть незмінними, тобто на об'єкт купівлі-продажу та земельну ділянку на якій він розташований у продавця або балансоутримувача є технічна правовстановлююча документація.

                    В умовах продажу та актах обстеження готовність об'єкту визнана - 65% і тому меншою вона бути не може.

                    Тільки при наявності цих обставин покупець мав змогу виконати договір в частині закінчення будівництва в строк, передбачений договором № 74 купівлі-продажу від 21 листопада 2000 року.

                    Але, технічна документація відповідачу передана не була.

                    Розпорядженням першого заступника голови Севастопольського апеляційного господарського суду від 31 жовтня 2006 року у зв'язку з зайнятістю в іншому судовому засіданні судді Гонтаря В.І. було здійснено заміну судді Гонтаря В.І. на суддю Сотула В.В.

                    За клопотанням сторін судочинство здійснювалось російською мовою.

                    На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія повторно розглянувши справу, встановила наступне.

                    23 листопада 2000 року між Фондом майна Автономної Республіки Крим та фірмою "Восток & Ко" було укладено договір купівлі-продажу № 74 об'єкту незавершеного будівництва - торговельного центру, розташованого у селищі Кримське, Сакського району, що не увійшов до статутного фонду відкритого акціонерного товариства "Племзавод Кримський" ( а.с 5-8).

                    Відповідно до пункту 5.1 договору, фірма "Восток & Ко" зобов'язана завершити будівництво до 2003 року з можливою зміною профілю.

                    25 квітня 2003 року між Фондом майна Автономної Республіки Крим і фірмою "Восток & Ко" було укладено мирову угоду, ухвалою господарського суду Автономної Республіки Крим від 25 квітня 2003 року у справі № 2-6/6213-2003 зазначену мирову угоду затверджено, термін завершення будівництва об'єкта було продовжено до 23 листопада 2005 року.

                    18 січня 2006 року Фондом майна Автономної Республіки Крим проведена перевірка виконання умов договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва. На підставі чого був складений акт (а.с.14-16).

                    Відповідно до цього акту, умови договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва - торговельного центру, розташованого у селищі Кримське, Сакського району, що не увійшов до статутного фонду відкритого акціонерного товариства "Племзавод Кримський" від 23 листопада 2000 року № 1179 та мирової угоди у справі № 2-6/6213-2003 від 25 квітня 2006 року станом на 18 січня 2006 року не виконані. Будівельні роботи по завершенню будівництва об'єкту не проводились.

                    Фірма "Восток & Ко" посилається на те, що укладаючи договір, сторони виходили з того, що обставини договору були та будуть незмінними, тобто на об'єкт купівлі-продажу та земельну ділянку на якій він розташований у продавця або балансоутримувача є технічна правовстановлююча документація.

                    Протягом 2001 року покупець - фірма "Восток & Ко" неодноразово намагався отримати проектну документацію (листи від 13.03.2001 №32/01, від 22.03.2001 № 38/2 від 10.05.2001 №55/01, від 27.04.2001 №0809/2651), однак документів не отримав.

                    Як вбачається з матеріалів справи, пунктом 6.1 договору від 23 листопада 2000 року передбачений обов'язок продавця сприяти покупцеві у переоформлені документів на право використання земельної ділянки.

                    Статтею 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 № 1953-ІП встановлено, що відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки, несільскогосподарського призначення, на яких розташований об'єкт незавершеного будівництва.

                    Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовною технічною документації, необхідної для її придбання, а також оформлення державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

          Суду не було надано доказів про звернення позивача до спеціального уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів про відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва.

          Таким чином, відведення земельної ділянки не здійснено до теперішнього часу.

          Стаття 125 Земельного кодексу України передбачає, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її у власність чи право постійного користування та його державної реєстрації.

          Приступати до використання, земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Згідно статті 29 Закону України „Про планування і забудову територій” дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі проектної документації та документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою.

Стаття 22 Закону України „ Про містобудування” також передбачає, що будівництво може виконуватися тільки після оформлення права на землекористування земельною ділянкою та отримання дозволу на проведення будівельних робіт. При цьому, передує право на оформлення землекористування.

          Як вбачається з матеріалів справи, фірмою "Восток & Ко" був продовжений 09.02.2006 строк дії рішення 17 сесії Кримського селищної ради 4-го скликання від 18.08.2004 № 164 "Про надання дозволу фірмі "Восток & Ко" на узгодження проекту землеустрою відводу земельної ділянки для завершення будівництва торговельного центру у селищі Кримське до 01.01.2007 року.

          Судова колегія вважає правомірними доводи відповідача про відсутність у нього можливості замовлення проекту будівництва та здійснення будівельних робіт, враховуючи, що одним із обов’язкових умов надання документації була наявність землевідводу та технічного висновку стану об’єкту.

          Згідно висновку Кримського науково-дослідного інституту судових експертиз № 3099 від 20 грудня 2005 року технічний стан об’єкту незавершеного будівництва незадовільний: блок „А” –фізичний знос 49%, коефіцієнт готовності 0,26; блок „Б” –фізичної знос 39%, коефіцієнт готовності 0,33; блок „В” –фізичної знос 45 %, коефіцієнт готовності 0,28, таким чином, середній коефіцієнт готовності об'єкту 31 % проти 65 % зазначених в умовах продажу.

          Суд першої інстанції посилався на погіршення технічного стану об'єкту, встановленого через 5 років після укладення договору, що на думку суду пов’язано з бездіяльністю фірми „Восток &Ко”. Однак технічний стан, на який впливає термін на протязі якого об’єкт не консервувався та не будувався, відображена зовсім другим показником-фізичним зносом рівним у середньому 44 %, та незмінюючим рівнем (коефіцієнт готовності).

          Не може судова колегія погодитися з висновками господарського суду про ненадання відповідачем доказів звернення до позивача з пропозицією про зміну договору в частині строку завершення будівництва об’єкту до встановлення факту невиконання умов договору купівлі-продажу, оскільки в матеріалах справи є лист звернення відповідача від 15.11.2005 №182 розгляд якого підтверджується відповіддю Фонду майна Автономної Республіки Крим від 09 грудня 2005 року № 8-10-12222.

          Крім того, згідно статті 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.

          Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

          Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлений частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Згідно з приписами наказу Фонду державного майна України № 2041 від 29.10.1998 „Про впорядкування процедури внесення змін до договорів купівлі - продажу”, до договорів купівлі - продажу за клопотанням однієї із сторін договору можуть бути внесені зміни, у тому числі і щодо строків виконання покупцем своїх зобов’язань.

          Враховуючи, що відповідач не погоджується на розірвання договору, а наполягає лише на його зміни в частині строку виконання, а також на те, що при укладенні договору відповідачу не були надані необхідна технічна документація на об’єкт, сторона була позбавлена можливості сама усунути виникненні причини, судова колегія вважає доцільним задовольнити вимоги фірми „Восток &Ко” про зміну строку завершення будівництва об’єкту.

          В задоволенні первісного позову Фонду майна Автономної Республіки Крим про розірвання договору відмовити.

          Рішення господарського суду підлягає скасуванню.

          Керуючись статтями 101, пунктом 2 статті 103, пунктом 4 частини 1 статті 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд


                                                            ПОСТАНОВИВ:          


1. Апеляційну скаргу фірми "Восток & Ко" задовольнити.

2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 22 серпня 2006 року у справі № 2-29/6693-2006 скасувати.

3. У задоволенні первісного позову Фонду майна Автономної Республіки Крим до фірми "Восток & Ко" про розірвання договору купівлі-продажу № 1179 від 23 листопада 2000 року та повернення майна відмовити

4. Зустрічний позов фірми "Восток & Ко" до Фонду майна Автономної Республіки Крим про зміну умов договору № 1179 від 23 листопада 2000 року задовольнити.

5. Змінити умови договору купівлі-продажу № 1179 від 23 листопада 2000 року.

6. Пункт 5.1 договору купівлі-продажу № 1179 від 23 листопада 2000 року, викласти у наступній редакції: "покупець зобов'язаний:

- у встановленим цім договором строк сплатити ціну продажу об'єкту приватизації;

- у встановлений цім договором строк прийняти об'єкт приватизації;

- завершити будівництво до 23.11.2015 року з можливою зміною профілю;

- дотримувати санаторно-екологічні норми при будівництві та експлуатації " Об'єкту";

- не передавати "Об'єкт" до моменту завершення будівництва та вводу його в експлуатацію;

- зобов'язати у десятиденний строк повідомити орган приватизації про будь-які зміни реквізитів найменування, місцезнаходження, розрахунковий рахунок."

                                                  

Головуючий суддя                                                  Н.П. Горошко

Судді                                                                                В.В.Сотула

                                                                                В.М. Плут